Пн – Пт: 10:00 - 21:00

Сб – Вс: 10:00 - 21:00

Признание права собственности на объект недвижимости через суд: в каких случаях иск удовлетворят

Право собственности на объект недвижимости устанавливают в Росреестре или через суд в рамках иска о признании права. Иск подают, если иным способом подтвердить право не получается.

Признания права собственности на объект недвижимости можно добиться через суд

Росреестр принимает документы и вносит запись в реестр объект недвижимого имущества на основании этих документов (ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Перечень сведений, которые подает заявитель, устанавливает закон. Встречаются ситуации, когда владелец не может представить документы. В этом случае придется подавать иск. Признание права собственности на объект недвижимости через суд – способ защитить право, внести сведения об объекте в реестр и получить возможность распоряжаться имуществом.

С 1 сентября 2022 года вопросы о признании права собственности на объекты недвижимости в ГК РФ регламентируются в том числе новыми главами (гл. 6.1, 17.1). Нормы уточняют правовой статус помещений, машино-мест и других объектов.

В судебном порядке признание права собственности на объект недвижимости возможно в ряде случаев. Чаще всего заявитель обращается с исковым заявлением, когда:

  • необходимо узаконить постройку;
  • нужно оформить право на объект в силу приобретательной давности или правопреемства и т. д.

Например, истцы добились признания права собственности на недвижимое имущество в арбитражном суде. Суд подтвердил, что они как владельцы помещений в многоквартирном доме обладают правом общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагается указанный дом. Участок образован и постановлен на государственный кадастровый учет в установленном порядке и в силу прямого указания закона принадлежит собственникам помещений в доме (определение ВС РФ от 12.08.2021 № 305-ЭС21-12921 № А40-14907/2019).

Признания права собственности в судебном порядке добиться не удастся, если спорный объект является самовольной постройкой и возводился без разрешительной документации (определение ВС РФ от 06.06.2022 № 306-ЭС20-22031 № А72-3336/2019).

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 58 постановления пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22, для признания права собственности на объект недвижимости через суд необходимо установить обстоятельства, касающиеся:

  • владения спорным имуществом;
  • возникновения такого права на спорный объект на законных основаниях (обзор судебной практики ВС № 3 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020).

Спорные ситуации с признанием права собственности на недвижимое имущество могут возникнуть, если произошла перепланировка. Согласно пункту 1.7.1 Правил, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Так, заявитель просил в иске о признании права собственности сохранения нежилого помещения общей площадью в переустроенном и перепланированном состоянии. Истец указал, что после переустройства неоднократно обращался в органы местного самоуправления с заявлениями о согласовании. Ему отвечали, что конкретный порядок согласования переустройства нежилого помещений законодательство не предусматривает. Рассматривать документы не входит в компетенцию данных административных органов. Суд привлек к участию в деле эксперта. Последний определил, что произведенные работы по перепланировке соответствуют действующим строительным нормам и правилам. Суд удовлетворил иск в части требования о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии (постановление 13 ААС от 24.10.2021 № 13АП-22729/2021 № А42-11001/2019). 

Как признание права собственности на объект недвижимости через суд работает в отношении самостроя

Признание права собственности на самовольную постройку регулирует статья 222 ГК РФ. В том числе она защищает добросовестных застройщиков от сноса объектов. Владелец может быть добросовестным, если на момент возведения не знал и не мог знать об ограничениях (обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 23.06.2021). Например, когда у владельца не было доступа к данным о зонах с особыми условиями использования территории, их границах и ограничениях в использовании участков.

Если пропустить срок давности, суд откажет в требовании снести самострой.

Например, Департамент городского имущества требовал признать спорные здания самовольными постройками, обязать ответчика снести объекты, признать зарегистрированное право собственности отсутствующим, обязать освободить земельный участок. В акте приемки комиссия указала лишь один объект из 7 секций, в то время как права ответчика зарегистрированы в отношении 6 объектов. Истец утверждал, что речь о самострое. Суд привлек эксперта, который выяснил, что часть строений – капитальные, их невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению. При возведении данных объектов застройщик нарушил требования строительных норм и правил. Другие строения такой связи с землей не имеют и относятся к временным постройкам. Также эксперт указал, что спорные объекты угрозу жизни и здоровью не создают. Суд подчеркнул, что заявитель должен был узнать о праве собственности ответчика на некоторые строения как на объекты недвижимого имущества при предоставлении в аренду земли, но этого не сделал. Срок исковой давности в отношении указанных объектов истек. Временные строения не являются недвижимым имуществом. Суд признал отсутствие права на них (постановление АС Московского округа от 16.11.2021 № Ф05-28678/2021 № А40-48884/2020).

В отношении признания права собственности на объект недвижимости статья 222 предлагает альтернативные действия: снести объект или привести в соответствие с параметрами (определение КС РФ от 28.05.2020 № 1192-О). Чтобы сохранить объект и добиться признания права собственности на недвижимое имущество, нужно установить, что постройка:

  • не нарушает существенно градостроительные нормы и правила;
  • соответствует виду разрешенного использования земли (обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014);
  • не создает угрозу жизни и здоровью (определение СКЭС ВС РФ от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 № А63-18015/2020).

Нужно учитывать конкретные обстоятельства спора.

Так, суд указал, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка после перевода жилого здания в нежилое не является основанием для удовлетворения иска о сносе. Владелец участка вправе обратиться в соответствующий орган за изменением вида разрешенного использования (постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.07.2022 № Ф08-5721/2022 № А32-39686/2020).

Ранее суды также указывали на схожие основания. Суды признавали право на объект, который возвели без необходимых документов (см. обзор, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014). Признание права собственности на объект недвижимости через суд было возможно, если спорный объект:

  • не имел существенных нарушений с точки зрения градостроительных и строительных норм и правил;
  • не нарушал права и охраняемые законом интересы других лиц;
  • не создавал угрозу жизни и здоровью граждан (апелляционное определение ВС Республики Карелия от 14.11.2017 № 33-3881/2017).

Суды приходят к выводу, что застройщик существенно нарушает нормы ГрК РФ и других актов, когда без лицензии проводятся работы по реконструкции объекта культурного наследия.

Так, суд обязал снести самовольно реконструируемую часть нежилого здания. Тот факт, что организация получила лицензию на работы, значения не имел, поскольку документы оформлялись после начала работ (постановление АС Дальневосточного округа от 15.10.2019 № Ф03-4469/2019 по делу № А04-1556/2019).

Не является самовольной постройкой здание, которое возведено в соответствии с уточненным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка и разрешением на строительство (п. 26 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 30.06.2021).

В связи с признанием права собственности на объект недвижимости через арбитражный суд встречаются непростые ситуации. Дело могут вернуть на пересмотр.

Например, суд указал, что одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности. Кассация пришла к выводу, что апелляционный суд не решил фактически вопрос о судьбе спорного объекта (определение 4 КСОЮ от 16.09.2021 по делу № 88-23833/2021).

Признанию права собственности через суд помешает угроза жизни и здоровью граждан

Высшие инстанции указали, что подать иск о сносе самостроя в публичных интересах вправе прокурор, а также уполномоченные органы. В частности, если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. На такое требование не распространяется исковая давность (п. 22 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). На практике толкование приводило к тому, что иск заявлялся о сносе заселенных объектов (например, многоэтажных жилых домов). Оспорить такое решение трудно, если заявитель указывает на нарушение норм пожарной безопасности и другие нарушения (решения АС Воронежской области от 09.04. 2019 г. по делу № А14-6503/2017, АС Костромской области от 16.03.2020 по делу № А31-5966/2017).

Чтобы защитить постройку и добиться признания права собственности на объект в судебном порядке, необходимо доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Признание права собственности на недвижимое имущество через суд возможно, когда у оппонента нет доказательств опасности возводимого объекта (постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.10.2020 № Ф08-8189/2020 № А32-23359/2019).

Позиция стороны, которая стремится защитить от снова объект зависит от требования истца.

Например, администрация подала иск о сносе этажей многоквартирного жилого дома, обязании привести объект в соответствие. Истец указал, что, в нарушение проектной и разрешительной документации, вместо 9 этажей фактически возведено 12. Суд отказал в иске. Снос части многоквартирного дома не представляется возможным, поскольку фактически такие действия приведут к гибели всего объекта. Суд сделал вывод с учетом заключения экспертизы. Он также указал, что снос объекта является крайней мерой ответственности, а устранение последствий (постановление АС Центрального округа от 05.04.2022 № Ф10-5494/2019 № А83-3605/2016).

Можно заявить о пропуске срока давности и отстоять владение. Такой способ возможен, когда речь не идет о предъявлении требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (постановление ФАС СКО от 11.04.2019 по делу № А32-20395/2018).

Так, суд указал, что заявитель мог и должен был в силу возложенных на него нормативными актами полномочий обнаружить отсутствие спорного земельного участка во владении и не мог не знать об использовании данного участка для строительства многоэтажного жилого дома. Вывод судов о том, что исковая давность не подлежит применению к заявленному иску по причине того, что собственник земли не утратил владение участком, является необоснованным. Прочность и устойчивость, а также геометрическая неизменяемость здания обеспечиваются совместной работой вертикальных продольной, поперечных монолитных железобетонных стен, монолитной железобетонной лифтовой шахты и горизонтальных монолитных плит перекрытий. Спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает, земельный участок выбыл из владения собственника. Заявленные требования подчиняются общим правилам исчисления сроков исковой давности. Истец пропустил трехлетний срок давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.11.2020 № Ф08-5505/2017 № А63-12005/2016).

Через суд можно добиться признания права собственности на объект в силу давности владения этой недвижимостью

Признание права собственности в суде на объект недвижимости в силу давности приобретения возможно согласно статьям 11 и 12 ГК РФ. ВС и ВАС разъяснили, что требование по такому иску нужно предъявить собственнику имущества (постановление № 10/22). Судебный акт в пользу заявителя станет основанием регистрации права (п. 21 постановления 10/22). Заявителем может быть правопреемник владельца. Иск не поможет, если владелец обратится к ненадлежащему ответчику. Суд может определением заменить ненадлежащего на надлежащего ответчика (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2021 № Ф02-6196/2021 № А33-31332/2019).

Признание права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество также возможно в судебном порядке

Если о прежним владельце нет сведений, заявитель вправе потребовать установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. Признание права собственности через суд потребует его участия. Такой способ не поможет, когда известен владелец. Придется привлекать его для участия в споре (постановление АС Московского округа от 25.01.2022 № Ф05-33980/2021 № А40-83077/2021). Когда возникает такой спор, необходимо разобраться в вопросе о владельце . Если истец заявит требование в отношении ненадлежащего ответчика, суд откажет в иске в этой части. Так, суд сделал вывод, что истец доказал факт владения спорным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным в течение более восемнадцати лет. Право собственности иных лиц на данное имущество не установлено. Третье лицо на спорное строение притязаний не имело, не являлось правопреемником ГУП. В отсутствие иных лиц, претендующих на здание, надлежащим ответчиком по делу является только администрация (определение ВС РФ от 25.05.2020 № 304-ЭС20-7834 № А75-8566/2019).

В признании права собственности откажут, если срок давности составляет менее пятнадцати лет (ст. 234 ГК РФ).

Например, суд отказал в требовании. На дату заявления об установлении факта, который имеет юридическое значение, не истек срок давностного владения. Заявитель не доказал правопреемство, и суд не принял во внимание давность владения спорным имуществом правопредшественника (определение ВС РФ от 14.02.2020 № 303-ЭС19-27768 по делу № А80-36/2019). Если оснований для отказа нет, лицо вправе зарегистрировать права на объект (постановление АС Московского округа от 17.05.2022 № Ф05-9043/2022 № А41-54966/2021).

При доказывании давности владения заявитель должен подтвердить совокупность оснований

Когда заявитель обращается в суд, чтобы признать право в силу приобретательной давности, он доказывает добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (п. 15 постановления № 10/22). Чтобы через суд получить признание права собственности, нужно доказать все указанные обстоятельства.

Признание права собственности на недвижимое имущество по ГК РФ в отсутствие веских доказательств может затянуться (постановление АС Московского округа от 15.06.2022 № Ф05-12599/2022 № А40-74515/2021). Более того, суд может отказать в иске, если заявитель не подтвердит совокупность таких оснований (постановление АС Волго-Вятского округа от 09.09.2021 № Ф01-4616/2021 № А79-9053/2020).

Признание права собственности на объект недвижимости в судебном порядке требует подтвердить добросовестность. Добросовестность означает, что лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абз. 3 п. 15 постановления № 10/22).

Доказательством добросовестности может быть запись в ЕГРН о спорных объектах как о бесхозных (определение ВС РФ от 04.10.2021 № 304-ЭС21-16851 № А46-26/2020).

Если владелец знал, что спорный объект не передавался ему, нет иных оснований владеть им, доказать добросовестность не получится (постановление АС Московского округа от 30.03.2022 № Ф05-5307/2022 №А41-31511/2021).

Открытость подразумевает, что заявитель не скрывал факта обладания объектом (абз. 4 п. 15 постановления № 10/22). О непрерывности речь идет, когда владение не прекращалось весь срок приобретательной давности (абз. 5 п. 15 постановления № 10/22). Владение как собственным означает, что спорный объект не является предметом арендных или иных правоотношений (абз. 6 п. 15 постановления № 10/22, определение ВС РФ от 22.08.2019 № 308-ЭС19-13617 № А53-16531/2018, решение АС Кировской области от 31.03.2020 по делу № А28-15787/2019).

Признание права собственности на недвижимое имущество через суд возможно, когда есть доказательства. Обосновать позицию можно документами, свидетельскими показаниями. Помогут сведения об обслуживании имущества, например, оплате счетов для надлежащего функционирования объекта.

Так, суд удовлетворил иск. Заявитель открыто и непрерывно владеет и пользуется спорным объектом недвижимости. Истец принимает все необходимые и достаточные меры по обеспечению его сохранности, содержанию и надлежащей эксплуатации; спорное здание не числится в реестрах федеральной собственности, а также собственности субъекта РФ (постановление АС Московского округа от 03.06.2022 № Ф05-12127/2022 № А40-83460/2021).

При направлении иска о признании права собственности на недвижимое имущество учитывайте подсудность (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). Необходимо обращаться в суд по месту нахождения этого имущества (определение ВС РФ от 07.06.2019 № 306-ЭС19-5268 по делу № А57-691/2018). Правила не применяются для части корпоративных споров, например, при оспаривании сделок с заинтересованностью (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.12.2021 № 46). Кроме того, признание права собственности на объект недвижимости через арбитражный суд не подменяет законный порядок. Нельзя воспользоваться таким способом, если у заявителя есть документы для обращения за регистрацией.